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作家：余飞
11月份第一天，本号专门写过一篇著述，第一技艺分析了10月份楼市的进展，转头起来就三点：
第一，10月份一线楼市的确很火热。
第二，二线个别城市火热，大大批城市进展平平。
第三，世界举座成交仍在底部。
第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。
01
一线城市，很火热
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京方面，新址与二手房，双双创下新高。
10月1日到31日，北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，也为本年以来高点。
广州方面，10月份，广州市新址网签面累积计111.21万平米，网签套数10463套、胜利破万！ 创下年内 新高！
10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比别离增长29.5%、26.0%。
上海方面，上海华夏地产泄露的数据泄露，10月份新建住宅成交面积64.3万闲居米，环比加多39.8%，同比加多14.4%。
二手房成交24376套(网签数据），环比高涨了54.25%。
02
二线城市，进展平平
二线城市，举座进展比较平平。
这亦然料思之中的事情，毕竟这一波消弱策略，主要集会在一线城市。
在京沪消弱外围区，深圳放开外围区，广州全盘放开的配景下，一线城市对世界客流量产生了较强虹吸作用。
尽管个体分化之下，有些城市环比同比数据还可以，但对比来看，和一线城市如故存在较大差距。
比如杭州， 10月9日杭州发布了新政，取消了新址限价步调，镌汰了首付。从数据来看，10月份的杭州，也走出了和一线城市一样的行情。
杭州贝壳沟通院泄露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比客岁高涨了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。
数据开始：杭州贝壳沟通院
但横向来看，杭州10月份成交的9120套，还不如黑天鹅终结之后一度躁动的2023年3月份。
再比如成都。
10月份，成都新址成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比客岁同期下降了三分之一。
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数目，低于本年的4月份、7月份，和客岁3月份的成交量比较更是差得很远。
再看天津。
天津华夏沟通院泄露，10月份全市新建商品住宅共成交7647套，环比增长61%，同比增长4%；成交面积82.46万平米，环比增长58%，同比增长4%。
新址进展还算可圈可点。但横向对比，10月份的成交面积，依旧低于客岁11月份以及客岁躁动的一季度。
10月份天津二手房成交了11613套，环比增长11%，同比减少1%，横向对比看，尽头普通。
最无语的，如故南京和青岛。
大大批二线城市在昔日的10月份，成交热度天然比不外一线城市，也莫得创下尽头优异的战绩，但好赖都是环比如故有所增长。
而南京与青岛，10月份的成交量果然还不如9月份。
我爱我家南京沟通院泄露的数据泄露，10月份南京二手住宅成交了6476套，环比9月份下降了11.3%，同比客岁10月份下降了8.75%。
况兼，房价也仍不才降。
全市二手房成交均价22677元/㎡，环比小幅下滑0.8%。
相通进展无语的，还有青岛。10月份的成交面积，比较于9月份，号称跳水。
二线城市进展尚且如斯，更别说三四线城市了。
是以，系数这个词10月份世界楼市进展，并莫得太出色。
百强房企10月终了销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，事迹范围达到年内次高。
11月1日的著述中， 我还是用一句话作念了转头：
天然止跌，但远莫得回暖。
佐证数据有二：
一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交迷漫金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不足6月份。
另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比客岁略高一些，但也只是是高过客岁，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。
况兼，从克而瑞泄露的数据来看，策略效应正在减弱：
从10月中枢一二线城市周度新址成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新址成交面积环比微降2%。二手房方面相通如斯，10月第四周（10.21-10.27）14个要点监测城市二手房成交面积194.5万闲居米，成交套数系数20351套，环比均下降2%。
在之前的著述中，我就反复强调过，昔日三年的救市，作用技艺越来越短，当今也就能看护一两个月。
这一次，大要率也不会例外。
03
南京、青岛为何进展这样等闲
二线城市中，南京、青岛楼市10月份的进展，简直无语，一线城市的火热对其莫得任何带作为用，这是为何？
青岛，主如若库存太多了。
2022年全年，克而瑞泄露的每个月热门城市商品房库存量，青岛均位居第一，是以在之前的著述中，我一直给青岛冠以了一个头衔——库存量第一城。
到本年3月份，跟着客岁地盘供应量减少，青岛的商品房库存量有所下降，为1358 万闲居米，低于武汉、成都、西安，位居世界第四。
中指沟通院泄露的最新数据泄露，适度9月底，青岛新址住宅可售库存约157214套，可售面积约1858.76万㎡，去化周期约21.56个月。
除了新址，还有十多万套挂牌的二手房。
在供应超大的同期，青岛的刚性需求基本见顶。
之前，有东谈主梳理过青岛的库存量。
把柄青岛统计局数据，1994年轻岛户籍东谈主口有204万户，那时候的城镇化率应当在50%以上，那么1994年轻岛最少也应该有100万户城镇东谈主口，对应的屋子在100万套傍边。
1995年至2021年，27年间，青岛总的住房销售套数大要即是250万套。
也即，目下青岛不算农村屋子、小产权房、军产房等特殊性质的屋子，青岛市面上的存量住房至少也得有350万套。
这是还是有主的，还罕有十万套空置房、期房等，共计下来，青岛住房总库存有400万套傍边。
按照第七次东谈主口普查数据泄露，青岛1000多万东谈主，365.7万户。
也即是说，青岛的屋子还是对其东谈主口终赫然全笼罩， 不缺屋子，违犯 空置率 很高。
天然，这些住房住户中，也不是个个都买了房。2012年轻岛新闻房产泄露过一个数据：
当年6月中国东谈主民银行发布的《中国居住小康指数》论说中，青岛的房屋自有率高达78.7%。
其时就有8成青岛东谈主有我方的住房，履历了上一轮牛市的跋扈去库存，如今的青岛房屋自有率势必更高。
这也就意味着，青岛的刚性需求基本还是见顶。目下提拔青岛楼市的，基本是改善需求。
南京，则有多个身分。
一方面，上一轮涨太猛，泡沫太大。
在上一轮牛市中，南京房价开启了逾越式增长，与厦门、苏州、合肥一皆并称为楼市四小龙。
到如今，这些城市都在跋扈挤泡沫。
南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们跋扈降价让利的情况下，二手房成交量高涨了不少。
其二手房价钱，2023年跌破了3万元。
到本年7月份，南京的二手房均价还是跌至22760元/闲居米。也即从岁首到如今，南京的二手房价钱下落了24%。
另一方面，经济增速放缓，影响力城市的购买力。
房地产之于经济的干系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济欢腾下的房地产才会蓬勃，才极端旨。经济疲软，房地产也不会好受。
逻辑很浅易，唯有经济增长收入才调增长，寰球才有才调买房。
如果老到依赖房地产来拉动经济，则是荒唐蓬勃，一朝遇到转念，就会被打回原形。
本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市即是例证。
南京本年的经济增速，进展并不亮眼。
南京一季度GDP执行增速唯有3.8%，跑输了世界平均增速。况兼，这一增速与长沙一皆，在26个万亿GDP城市中 并排倒数第四。
上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。
前三季度，南京GDP执行增速4.4%，在26个万亿城市中，依旧位列倒数第四，仅高于佛山、西安和广州。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
关于一个城市来说，系数问题的根源都是经济问题，而系数经济问题的本体都是产业问题。
南京的历史、熏陶、文化、体育、好意思食在世界城市中都属于第一梯队，但其产业，则进展得中规中矩。
产业方面，南京的 工业 加多值名次在十名开外 。 2023年范围以上工业营收名次，南京相通在10名开外。
把柄江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京以致比不外万亿GDP少壮常州。
比如范围以上企业数目，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据别离是5599个、466个。
开始：江苏省统计局
产业是引诱东谈主口的利器，产业进展中规中矩的南京，东谈主口增量亦然中规中矩。
在中心城市跋扈增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万东谈主口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的东谈主口增量。
而南京，昔日十年，莫得哪一年的增量卓绝20万。昔日十年增量最佳的年份是2014年，加多了19.21万，大大批年份增量都唯有几万东谈主。
制图：城市财经；数据：南京市统计局
所谓莫得对比，就莫得伤害。在世界东谈主口增量改变低的2021年，南京常住东谈主口加多了10.34万东谈主，增量位居内地第11位。
在2022年世界东谈主口见顶减少85万的配景下，南京加多了6.77万东谈主，增量位居第14位。
2023年南京东谈主口加多了5.59万，增量位居第16位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
莫得超强产业提拔，房价高涨太过，结局唯有一个，转念。
南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万闲居米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据别离降至942.32万闲居米、2428.14亿元，跌幅别离为37.6%、40.3%。
开始：南京统计局
2023年，南京商品房销售面积906.03万闲居米，比上年下降3.9%。
房价也从高点时间的3.5万傍边，跌至如今的2.27万元。
南京下辖的11个区，无论外围区去如故中枢区，都参预了深度转念。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
其中中枢区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、天下、溧水跌幅都卓绝了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。
南京的训导告诉咱们：
即便领有可以的产业、经济和东谈主口，也抵触不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、东谈主口进展都可以的城市，然而，高房价严重透支了这些城市的提拔力和购买力。
区别只在于，产业强、东谈主口竞争力强的城市，跌幅相对小少许，前两者弱则跌幅相对大一些费力。
写在终末：最近在与一家机构协作，可以匡助内地住户办理香港身份。
该机构总部位于香港，在世界各地领有分支机构，深耕香港原土熏陶与身份决议鸿沟9年，从K15、本硕博全面笼罩全港各级熏陶资源，从前期苦求、历程指点到恶果落地，一站式全程跟随，同期还为客户提供从商务、置业、子女熏陶、生涯出行等多项在港后续工作。真是的作念到了为客户添砖加瓦，闲静客户从家东谈主到家业、从商业到生涯、从当下到世代的全目的需求。
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